Verhuurders opgelet! De Wet betaalbare huur komt eraan en dat betekent dat er het nodige gaat veranderen in de verhuurwereld. Op 25 april 2024 heeft de Tweede Kamer de wet aangenomen en naar verwachting treedt deze al op 1 juli 2024 in werking. Hoewel dit nog niet helemaal zeker is, is het belangrijk dat je als verhuurder goed voorbereid bent. In dit artikel zetten we de belangrijkste wijzigingen voor je op een rijtje.
In deze blog:
- Introductie midden huur en nieuwe regels
- Verduurzaming en huurverhoging
- Ruimere toetsingsmogelijkheden en hogere leges
- Wijzigingen nieuwbouw en Rijksmonumenten
- Verplichte huisvestingsvergunning midden huur
- Overgangsrecht en voorbereidingen
- Financiële analyse en gevolgen
- Jouw afspraken met de financier
Introductie midden huur en nieuwe regels
Een van de meest opvallende veranderingen is de introductie van een nieuwe categorie woonruimte: de midden huur. Dit zijn woningen die qua puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) tussen de huidige gereguleerde en geliberaliseerde woonruimte vallen. Concreet gaat het om woningen met een huurprijs tussen de € 879,66 en € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024).
Daarnaast worden de puntentoekenning volgens het WWS en het maximale huurverhogingspercentage dwingend vastgelegd in de wet. Dit betekent dat je als verhuurder geen hogere huurprijs meer mag vragen dan volgens het WWS is toegestaan en dat je het maximale huurverhogingspercentage niet mag overschrijden. Let op: de gemeente kan hier op handhaven en boetes opleggen tot wel € 23.750 bij een eerste overtreding!
Verduurzaming en huurverhoging
De nieuwe wet moet verhuurders stimuleren om woningen te verduurzamen. Woningen met energie labels E, F en G krijgen namelijk forse aftrekpunten volgens het WWS, wat leidt tot een lagere maximale huurprijs. Tegelijkertijd mogen verhuurders wel een passende huurverhoging doorvoeren als zij verduurzamingsmaatregelen treffen die leiden tot woningverbetering, ook als het aantal punten daardoor boven de 186 uitkomt.
Ruimere toetsingsmogelijkheden en hogere leges
Huurders krijgen ruimere mogelijkheden om de huurprijs en servicekosten te laten toetsen door de Huurcommissie. Dit geldt straks niet alleen voor huurders in de sociale sector, maar ook voor huurders in de midden huur en vrije sector. Daarbij hoeft het toetsingsverzoek niet meer binnen zes maanden na start van de huurovereenkomst te worden ingediend.
Als verhuurder loop je het risico op hogere leges als je binnen vier jaar meerdere keren door de Huurcommissie in het ongelijk wordt gesteld. De leges kunnen oplopen van € 700,- naar € 1.400,- of zelfs de daadwerkelijke kosten van de procedure.
Wijzigingen nieuwbouw en Rijksmonumenten
Voor nieuwbouwwoningen waarvan de bouw vóór 1 januari 2028 start, mogen verhuurders een opslag van 10% op de maximale huurprijs volgens het WWS hanteren. Dit om nieuwbouw te stimuleren. Let wel: deze opslag is beperkt tot 20 jaar. De 50-puntenopslag voor Rijksmonumenten wordt omgezet naar een opslag van 35% op de maximale huurprijs.
Verplichte huisvestingsvergunning midden huur
Gemeenten kunnen straks in hun huisvestingsverordening vastleggen dat ook voor middel dure huurwoningen een huisvestingsvergunning verplicht is. Houd hier rekening mee als je in deze sector verhuurt.
Overgangsrecht en voorbereidingen
De wijzigingen gaan gelden voor alle nieuwe huurovereenkomsten die na inwerkingtreding van de wet worden gesloten. Voor bestaande huurovereenkomsten gelden overgangsregels, afhankelijk van de huidige huurprijs en puntenaantal.
Als verhuurder is het essentieel om goed voorbereid te zijn op de komst van de Wet betaalbare huur. Zorg dat je op de hoogte bent van alle wijzigingen en bereken alvast de nieuwe maximale huurprijzen voor jouw woningen, zodat je op tijd kunt anticiperen. De online Huurprijscheck van de Huurcommissie kan hierbij helpen, al zal deze tool na inwerkingtreding van de wet ook wijzigen. Bereken hier de huur op basis van het nieuwe woningwaarderingsstelsel.
Financiële analyse en gevolgen
Een parterre in Hilversum van 65 m² heeft een huidige waardering van 144 punten. Dit resulteert in een markthuur van € 1.400,- per maand en een leegwaarde van € 350.000,-. De waarde van de woning in verhuurde staat wordt, met een waarderingsfactor van 16, geschat op € 270.000,-. Banken bieden een lening aan met een loan-to-value (LtV) ratio van maximaal 70%, wat neerkomt op € 189.000,-. De loan-to-value ratio geeft de maximale toegestane lening ten opzichte van de waarde van het onderpand aan.
Nu heeft de huidige huurder de huur opgezegd en is de Wet Betaalbare Huur van kracht geworden, samen met de Wet Vaste Huurcontracten. Met 144 punten resulteert dit in een maximale huurprijs van € 849,- per maand. Voor dit bedrag moet de woning nu verplicht worden verhuurd. Daarnaast krijgt de nieuwe huurder direct een vast huurcontract, wat betekent dat de huurder waarschijnlijk niet snel meer zal verhuizen, aangezien het vrijwel onmogelijk is om voor dat bedrag een vergelijkbare woning te kopen.
De waardering van het vastgoed op basis van de nieuwe huurprijs (factor 16) is nu € 163.000,-. Echter, de hypotheek bedraagt nog steeds € 189.000,-. Met deze waardering kan er maximaal 70% van de waarde van de woning gefinancierd worden, wat neerkomt op € 114.100,-.
Dit betekent dat banken niet akkoord kunnen gaan met een nieuwe huurder onder de voorwaarden van de Wet Betaalbare Huur, omdat de waarde van het onderpand significant is gedaald. Volgens de bankvoorwaarden moet de eigenaar ervoor zorgen dat de lening onder een LtV-ratio van 70% van de waarde van de woning blijft. Zo niet, dan mogen de banken de lening opeisen. De eigenaar kan geconfronteerd worden met de (on)betaalbaarheid van de financieringslasten.
Jouw afspraken met de financier
Naast zekerheden vragen financiers ook convenanten om de (financiële) prestaties te monitoren. Te denken valt hierbij aan de bekende financiële ratio’s, zoals de LtV, de ICR en de solvabiliteit.
De meest gebruikte convenant door financiers is de LTV. Deze dient beneden een maximum te blijven, vaak 70% op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Het kan ook zijn dat de financier een lagere LtV eist, bijvoorbeeld 50%. Een en ander is vaak afhankelijk van de financiële positie, het woningbezit wat in onderpand wordt gegeven, het renteniveau en de ingeschatte risico’s.
Aanvullend op de LtV kunnen financiers ook toetsen op betaalbaarheid van de lening door bijvoorbeeld de verhouding tussen de operationele kasstroom en rente (ICR) en de verhouding tussen de operationele kasstroom en rente plus aflossing (DSCR) te berekenen. Om het in MKB Finanz taal te zeggen: hoeveel keer kunnen de huurinkomsten de rentelasten van je financiering betalen? Veel vastgoedfinanciers houden als minimum een factor 1,25 aan. Dit betekent dus dat als de te betalen rente van je financiering € 1.000,- bedraagt, daar dan minimaal € 1.250,- aan huurinkomsten tegenover moet staan.
Indien er financiële convenanten zijn opgenomen in de financieringsovereenkomst tussen jou en de bank, dan is het belangrijk dat je je hiervan bewust bent.
Ga terug naar het overzicht
