In deze blog:
Directeur groot aandeelhouders (dga’s) moeten belasting betalen over bovenmatige leningen
Jarenlang is beleggen in vastgoed zo’n beetje de heilige graal geworden. Was het niet als alternatief voor beleggen in aandelen dan wel dat huurinkomsten gezien worden als passief inkomen (lees pensioen). Belastingtechnisch (in privé, Box 3) is beleggen in vastgoed erg interessant.
Belastingvoordeel
In een markt die alleen maar stijgt is beleggen in vastgoed makkelijk want alles is omhoog gegaan en juist hiervan heeft de vastgoedbelegger met lef en eigen kapitaal geprofiteerd. De koopprijs was nog te doen in het segment tussen € 200.000 en € 300.000. Een mooi rendement en huurwaarde. Daarnaast hoefde je bij verschillende financiers ‘maar’ 20-30% eigen middelen in te brengen en de rest kon gefinancierd worden op basis van een taxatierapport. Als dus de onderliggende waarde blijft stijgen kan het aankopen van nieuw vastgoed steeds eenvoudiger worden. Door het steeds maar weer herfinancieren van de onderliggende leningen neemt het ‘eigen geld’ toe wat weer gebruikt kan worden als eerste inbreng. Hiermee is dus een sneeuwbal effect gecreëerd. Als vastgoedbelegger geniet je groot belastingvoordeel: huuropbrengsten en een groot gedeelte van de waardestijging van het vastgoed worden in box 3 minimaal belast. Een ander belangrijk voordeel ten opzichte van sparen of beleggen in aandelen is dat vastgoed minder gevoelig is voor inflatie (helemaal met een indexeringsclausule).
Lenen van de B.V.
Voor de directeur groot aandeelhouder (dga) met aardig wat kapitaal in de holding helemaal fijn, want de eerste inleg van 20-30% eigen inbreng + kosten konden ‘gewoon’ geleend worden van de eigen besloten vennootschap (B.V.). Aangevuld met een bancaire lening, vastgoedfinanciering of wederom een lening bij de eigen B.V. Dit is heel lang goed gegaan en we kennen allemaal ondernemers die in box 3 op deze manier een behoorlijk vermogen in vastgoed hebben opgebouwd. Al dan niet gefinancierd.
Nieuw kabinetsbeleid
Box 3 lag natuurlijk al een tijdje onder het vergrootglas evenals lenen bij de eigen B.V. Alleen de pech is nu dat een aantal zaken qua wetgeving in 2023 bij elkaar lijken te komen wat gaat maken dat het netto rendement op vastgoed zal afnemen en liquiditeiten binnen de B.V. opeens weer gewenst zijn.
Leuker kunnen we het niet maken, wel gemakkelijker. Daarom een korte samenvatting wat er naar alle waarschijnlijkheid op ons af gaat komen:
Leegwaarderatio
Omdat een bewoond huurhuis (huurbescherming) bij eventuele verkoop minder oplevert dan een leegstaand huis, mag een aangepaste, lagere waarde worden opgenomen. De huidige leegwaarderatio vermindert de waarde van een verhuurde woning in box 3. Per 2025 zal er een nieuw box 3 stelsel op basis van reëel rendement worden ingevoerd, waarbij inkomsten uit vermogen worden belast op basis van werkelijk rendement. Vooruitlopend daarop zal per 2023 de leegwaarderatio worden afgeschaft, waardoor de belasting van het rendement op verhuurd vastgoed in box 3 meer zal gaan aansluiten bij de praktijk. In de praktijk betekent dit een hogere heffing op vastgoedportefeuilles in privé.
Box 3-heffing op basis van werkelijk rendement
Het kabinet introduceert een vermogensaanwasbelasting. Dit betekent dat jaarlijks belasting wordt geheven over alle reguliere inkomsten. Bijvoorbeeld rente, huur en dividend. Maar ook gerealiseerde én ongerealiseerde waardeontwikkelingen van vermogensbestanddelen zoals koerswinsten of -verliezen op aandelen en waardestijgingen of -dalingen van vastgoed. Voor vastgoed is een heffing op basis van het werkelijk rendement volgens het kabinet ingewikkelder. Daarom beoogt het kabinet om de waardeontwikkeling van vastgoed in het nieuwe box 3-stelsel voorlopig forfaitair te blijven belasten, waarbij zo snel mogelijk de overstap wordt gemaakt naar belastingheffing op basis van werkelijk rendement.
Fictief rendement voor schulden
De box 3-schuld kan niet meer in mindering gebracht worden op de box 3-bezittingen. In plaats daarvan wordt er een afgeleide rente (gemiddelde hypotheekrente) over de schuld in mindering gebracht op het (fictieve) rendement over de bezittingen. Het is hierbij niet van belang hoeveel rente je werkelijk betaald hebt. Deze aanpassing heeft vooral gevolgen als er beleggingsvastgoed is aangekocht met geleend geld. Dit is dus nagenoeg in alle gevallen. Het is dus nieuw dat er rekening wordt gehouden met het vreemd vermogen waarmee het vastgoed is aangekocht. Door de voorgestelde verandering wordt het fiscale voordeel van een schuld een heel stuk lager. Maar bij de afweging om de schuld al dan niet af te lossen, spelen meer factoren een rol.
Box 3: Nog steeds een ‘pretbox’?
In plaats van het volledig tegen elkaar afstrepen van bezittingen en schulden, kan dit straks slechts gedeeltelijk gedaan worden, waardoor het vermogen op papier én de heffing daarover flink toeneemt. Er was sprake van heffing over fictief rendement, wat minder was dan het daadwerkelijk gerealiseerde rendement. Verwacht wordt dat in elk geval de vastgoedbeleggers er slechter vanaf gaan komen. Box 3 van de inkomstenbelasting is niet langer een “pretbox”. Spaarders en beleggers zullen niet meer gelijk behandeld worden.
Wet excessief lenen bij eigen vennootschap
Het wetsvoorstel veronderstelt dat leningen uit de eigen B.V. aan privé voor zover deze meer bedragen dan € 700.000 en niet zijn aangegaan voor de eigen woning een dividenduitkering betreffen. Ook bestaande leningen worden door de maatregel geraakt. Het voorstel is een aanslag op de liquiditeitspositie van ondernemers. Dat bedrag moeten ondernemers de komende jaren bij elkaar brengen om deze box 2-heffing (2022: 26,9%) te voldoen. Omdat de meeste ondernemers het geld niet privé beschikbaar zullen hebben, zullen zij het op enig moment aan de onderneming moeten onttrekken. Dit kan leiden tot liquiditeitsproblemen. Weer een cash out dus. Tot eind 2023 is er de tijd om de schulden aan de vennootschap(pen) af te lossen. Als je een hogere belastingheffing wilt voorkomen, wacht hier niet te lang mee. Als er voldoende liquide middelen in privé zijn, dan kun je ervoor kiezen om de lening(en) hiermee af te lossen. Aflossen is misschien niet altijd de meest voordelige oplossing. Er zijn alternatieven.
Regeren is vooruitzien
Het belasten van ongerealiseerde winst (dus aanwas) behoeft liquiditeiten om de belasting te betalen. Vooral bij vermogensaanwasbelasting kan de heffing enorm oplopen als de huidige prijsstijgingen in de markt doorgaan terwijl er geen liquiditeiten vrijkomen. Heb je al eens nagedacht over het volledige financiële plaatje? Elke situatie is anders en vraagt om oprechte betrokkenheid en maatwerk. Dat mag je dan ook verwachten van ons. Wij zijn flexibel en staan voor jou klaar wanneer je ons nodig hebt. Om je goed te kunnen helpen, horen we graag eerst meer over jouw situatie. De eerste kennismaking is daarom altijd vrijblijvend. De oplossingen hebben (vaak) ook fiscale gevolgen. Het toetsen bij de fiscalist of de oplossing van jouw keuze dan ook passend is in jouw situatie (en die van jouw familieleden) is een belangrijke stap. Uiteraard kun je eerst met ons sparren voordat je jouw fiscalist om advies vraagt. Mocht het wetsvoorstel worden aangenomen in de huidige vorm dan is er nog de tijd om te anticiperen. Het is vooral van belang om tijdig te beoordelen wat de gevolgen van het wetsvoorstel zijn en of deze, voor zover nadelig, beperkt kunnen worden.
