In deze blog:

Investeren in vastgoed, wat moet je weten?

Vastgoed wordt vaak ‘betonnen goud’ genoemd. Steeds meer ondernemers investeren in vastgoed. Denk aan het kopen van een huis, appartement of een bedrijfspand om het te verhuren. De redenen om te starten met vastgoed zijn divers: het geld staat te verdampen op de spaarrekening, er moet een pensioengat opgevuld worden en ze vinden het persoonlijk gewoon erg leuk. Daar komt ook nog eens de hoge inflatie bij. Inflatie eet je spaargeld op: van € 100.000 is bij 5% inflatie na 10 jaar nog maar € 59.900 over. Rekenen we ook de negatieve rente en de aftrek van vermogensbelasting mee, dan is de schade nog groter. De meeste ondernemers willen vóóruit in plaats van achteruit, dus gaan ze op zoek naar rendement op vermogen.

Investeren in vastgoed: direct en indirect rendement

Het rendement op een belegging in vastgoed is een optelsom van het direct en het indirect rendement. De waardevermeerdering van het beleggingspand over een bepaalde periode wordt het indirect rendement genoemd. Onder direct rendement of exploitatierendement wordt verstaan het rendement dat op basis van de jaarlijkse huurinkomsten minus de exploitatiekosten van het onroerend goed gerealiseerd wordt.

Een belangrijk vertrekpunt is om voor jezelf vast te stellen wat jij persoonlijk ‘rendabel’ vindt. Nog veel belangrijker vinden wij het grotere doel dat je voor ogen hebt met je investering en de beoogde termijn. Snel rijk worden en financieel vrij zijn in 1,5 jaar tijd is wat ons betreft de grootste onzin die er momenteel online verkocht wordt. Pas dus op voor de schimmige wereld van vastgoedcursussen.

Door op voorhand je (vastgoed) investeringsstrategie te bepalen, deze te laten aansluiten bij je vermogensplanning en telkens het beoogd rendement van je vastgoedinvestering te berekenen, weet je wat je kunt verwachten. Luister niet alleen naar de stoere vastgoedverhalen op verjaardagen over verleidelijke rendementspercentages. Zorg ervoor dat jij jouw eigen rendementsberekeningen maakt. Als je jouw huiswerk niet goed maakt, dan zal dit vroeg of laat een keer leiden tot een grote investeringsblunder.

Brutorendement en nettorendement

Bij de verkoop van beleggingsvastgoed wordt vaak een verleidelijk en simpel rekensommetje gepresenteerd. De verkoper van het vastgoed heeft tenslotte belang bij een zo’n goed mogelijke verkoopprijs. Bij beleggingsvastgoed wordt vaak het bruto aanvangsrendement (BAR) genoemd. De jaarlijkse bruto huuropbrengst wordt gedeeld door het geïnvesteerd vermogen exclusief bijkomende kosten x 100. De uitkomst is het bruto rendement. De rekensom ziet er als volgt uit:

Jaarlijkse huuropbrengst/ geïnvesteerd vermogen (excl. kosten) *100 = brutorendement

Voorbeeld:
Stel je wilt een woon-winkelpand kopen om te gaan verhuren. De aankoopprijs is € 400.000. Je koopt met eigen geld. Aan huur voor het woon en winkelgedeelte vraag je in totaal € 2.800 per maand. Dan is je jaarlijkse huuropbrengst € 33.600. Het bruto rendement is 8,4%.

Maar je hebt ook nog bijkomende kosten waar je rekening mee moet houden, bijvoorbeeld: overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten, afsluitkosten, heffingen, verzekeringspremie, financieringskosten, VVE kosten, renovatiekosten, beheerskosten. Sommige van deze kosten zijn eenmalig, maar er zijn ook kosten die vaker terugkomen zoals onderhoudskosten. Het is daarom belangrijk om ook je netto aanvangsrendement (NAR) te berekenen. Dit rekensommetje van de ‘echte’ huuropbrengst gaat je veel meer inzicht geven.

Al deze factoren hebben invloed op de hoogte van het rendement van een vastgoedbelegging. Door deze factoren te wegen krijg je inzicht in het maximaal te behalen rendement en kun je scenario’s maken. Het berekenen van het echte rendementspercentage en het rekening houden met diverse scenario’s is iets complexer. Een klein rekenfoutje is zo gemaakt. Dit is maatwerk en mede afhankelijk van het type vastgoedobject. Niet alle informatie is natuurlijk direct voorhanden.

Het grote voordeel van de BAR is dat het een eenvoudige manier is om snel te bepalen wat je aan rendement van een beleggingspand kan verwachten. Je kunt snel een schifting maken van de interessante beleggingspanden en oninteressante beleggingspanden. Uiteraard moet je na het bepalen van het BAR van een beleggingspand nog kijken naar de maandelijkse exploitatielasten.

Wat zijn de valkuilen van investeren in vastgoed?

Alleen wie niets doet, doet niets verkeerd. Er bestaat geen 100% garantie in vastgoedinvesteringen, hoe veilig de investering soms ook lijkt. Het beste dat iedere investeerder kan doen is goed voorbereid zijn. Ken jouw eigen investeerdersprofiel, alsook de risico’s die je kunt en wilt nemen. Neem geen onnodige risico’s en vermijd in ieder geval deze 5 valkuilen:

Slechte financiering

Het is belangrijk dat een financiering bij jouw wensen en financiële mogelijkheden past. Er moet getoetst worden of de financieringslasten draagbaar zijn vanuit de huur en het pand voldoende zekerheid geeft. De inbreng van eigen geld is dikwijls een knelpunt. Niet zozeer bij een eerste pand, maar wel bij een tweede of derde pand. Dus zorg vanaf de start voor een goede financieringsstrategie. Let niet alleen op de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen, de hoogte van de rente, maar ook op de aflosdruk, de looptijd van het rentecontract en type financiering.

Slechte locatie

Het is belangrijk om onderzoek te doen naar de regio waar je wilt investeren. Wat is bijvoorbeeld de vraag naar huurpanden en welke ontwikkelingen spelen er binnen de regio? Waarde van vastgoed begint altijd bij de locatie. De mensen of bedrijven die bij jou huren of kopen zoeken in de eerste plaats op locatie. Maak steeds een goede studie van de regio waarin je wilt investeren en denk verder alleen aan een aantrekkelijke prijs.

Niet op de hoogte zijn van lokaal beleid

In het bestemmingsplan staat omschreven wat je wel en niet mag. Op www.ruimtelijkeplannen.nl kun je op elk adres of postcode zoeken naar de bestemming van een perceel. Door het bestemmingsplan en de regels te checken, controleer je of de door jou beoogde activiteiten zijn toegestaan op het aan te kopen perceel. Koop je vastgoed van een verkoper die de regels niet heeft nageleefd, dan loop jij het risico dat de gemeente richting jou gaat handhaven. Check ook of een nieuw ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt. In het verlengde van het bestemmingsplan doe je er verstandig aan na te gaan of de benodigde vergunningen op deze locatie aanwezig zijn of kunnen worden verkregen. Het bestemmingsplan en de omgevingsfactoren kunnen een beperking geven aan de te verkrijgen vergunningen, zoals de omgevingsvergunning (bouwvergunning) en de vergunning brandveilig gebruik. Als koper heb je zelf een onderzoek plicht.

Starten met investeren in vastgoed?

Ben je voornemens te starten met het investeren in vastgoed? Laat je dan goed adviseren voor je een stap maakt. Goed voorbereid zijn is hier meer dan het halve werk. Wil je dat wij met je meekijken?

Neem contact op

Ga terug naar het overzicht