In deze blog:
Impact van Toekomstige Plannen op de Vastgoedmarkt
Beleggers en investeerders vreesde al het ergste, inmiddels is er steeds meer duidelijk over de financiële gevolgen van de toekomstige plannen. De ambitieuze plannen van Hugo de Jonge zet rechtstreeks het verdienmodel van bouwers, beleggers en projectontwikkelaars onder druk. En die plannen gecombineerd met de gestegen rente, hoge inflatie, reduceren van de stikstofuitstoot, personeelstekort in de bouwsector vormen de ingrediënten voor een giftige mix. Wijzigingen in de situatie en beleid volgen elkaar snel op. En ondanks dat we nog lang niet alle effecten op de vastgoedmarkt kunnen voorzien, zetten we een aantal belangrijke onderwerpen op een rij.
Overgang van forfaitair naar werkelijk rendement
Bij het berekenen van het box-3 inkomen werd voorheen uitgegaan van een fictieve verdeling. Hierbij werd altijd als uitgangspunt genomen dat met het vermogen inkomsten gegeneerd werd. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan rendement op beleggingen en rente op spaargeld, waar een vast percentage aan belasting over betaald moest worden. Met het werkelijk gerealiseerde rendement werd geen rekening gehouden. De Hoge Raad heeft in december 2021 geoordeeld dat dit stelsel van vermogensrendementsheffing in strijd is met een Europees verdrag. De uitspraak heeft geleid tot een nieuwe berekening van het box 3-inkomen. Op dit moment geldt er een overgangsregime voor de heffing in box 3 voor de jaren 2023 tot en met 2025. In deze periode kijkt de Belastingdienst naar de werkelijke verdeling van onder andere spaargeld en schulden. Daarnaast is er een categorie ‘overige bezittingen’ waar onder andere onroerend goed onder valt. Het veronderstelde rendement voor deze categorie wordt berekend door terug te kijken in het verleden. Voor 2023 gaat het om het langjarig, gewogen gemiddeld rendement in de periode tot eind 2021. Het fictieve rendement voor het vastgoed komt daarmee in 2023 uit op 6,17 procent. Er wordt dus veronderstelt dat er dit jaar een (netto) rendement behaalt wordt op het onroerend goed, dat op 1 januari, in het bezit was.
Het kabinet Rutte wil in 2026 in principe een vermogensbelasting invoeren op basis van daadwerkelijk behaalde rendementen. Een zogenoemde vermogensaanwasbelasting. Vanaf dat moment is het de verwachting dat het directe rendement (rente, dividend, huurinkomsten) en de waardeontwikkeling belast zullen gaan worden. De uiteindelijke manier waarop de vermogensbelasting in box 3 vanaf 2026 wordt geregeld, zal waarschijnlijk nog flink wat politieke discussie opleveren.
Verhoging belastingtarief
Het kabinet heeft besloten om opbrengsten uit sparen en beleggen vanaf dit jaar zwaarder te gaan belasten. Een gevolg hiervan is dat voor dit jaar het belastingtarief van box 3 van 31 procent is verhoogd naar 32 procent. In 2024 en 2025 zal het tarief verder stijgen naar 33 respectievelijk 34 procent. Hierdoor zal er de komende jaren dus aanzienlijk meer belasting over het vermogen betaald moeten worden. Deze maatregel zorgt voor een verhoogde belastingdruk bij vastgoedbeleggers in box 3.
Actualisering leegwaarderatio
De leegwaarderatio is een waarderingsmethode voor verhuurde woningen en is benodigd voor de aangifte Inkomstenbelasting. Om tot een waardering te komen van woningen die vallen in box-3 mag de WOZ-waarde van het pand worden verlaagd van de fiscus. Als de woning verhuurd is en er sprake is van huurbescherming, dan kan er gebruik gemaakt worden van deze leegwaarderatio. Door hiervan gebruik te maken wordt de waarde waarover vermogensbelasting betaald moet worden verlaagd. De waarde welke opgegeven moet worden bestaat dan uit de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. De hoogte van deze leegwaarderatio, en dus de verlaging op de vermogensbelasting die betaald moet worden, hangt af van de hoogte van de huur van het beleggingspand. Hierbij is de verhouding tot de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde bepalend. De Belastingdienst hanteert een tabel waarin eenvoudig afgelezen hoe hoog de leegwaarderatio wordt. Tot en met 2022 was de laagste leegwaarderatio 45 %, oftewel een ‘korting’ van 55 %.
Vanaf 2023 heeft er een actualisatie van de leegwaarderatio plaats gevonden. In het overgrote deel van de gevallen betekent dit een stijging van maar liefst 28 %. Voor de laagste klasse betekent dit dat de leegwaarderatio uitkomt op 73 %. Bij een verhouding vanaf 5 procent en hoger komt de ratio zelfs uit op 100 % en is daarmee dus gelijkgesteld aan de WOZ-waarde. Verder zijn tijdelijke huurcontracten uitgesloten en moet er bij verhuur aan gelieerde partijen, zoals bijvoorbeeld kinderen, uitgegaan worden van het hoogste percentage. In deze situaties heeft de leegwaarderatio dus geen effect meer.
Daarnaast geldt dat wanneer na afloop van een huurcontract voor bepaalde tijd er meteen een nieuw contract wordt aangegaan, de huurovereenkomst wordt beschouwd te zijn verlengd voor onbepaalde tijd. Dit is ook van toepassing wanneer de verhuurder de huurder niet op tijd informeert over het einde van zo’n huurovereenkomst. In beide gevallen is er dan geen sprake meer van de beperkte huurbescherming met als gevolg dat de leegwaarderatio van toepassing is. Dit is al het geval na de eerste verlenging van het huurcontract.
De bedrijfsopvolgingsregeling en vastgoed
Het kabinet heeft al langere tijd het voornemen om de komende jaren oneigenlijk gebruik van fiscaliteiten en belastingconstructies aan te pakken. Voor bedrijfsopvolgingen bestaan er faciliteiten voor de inkomsten-, schenk- en erfbelasting. De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) is er daar één van. Deze regeling moet voorkomen dat door belastingheffing de continuïteit van een onderneming in gevaar gebracht wordt bij een overdracht bij leven of overlijden, en geldt uitsluitend voor het ondernemingsvermogen. Deze regeling is vanuit fiscaal oogpunt zeer aantrekkelijk en wordt dan ook veel toegepast. Bij verhuurd vastgoed, ontstaat dan ook vaak de vraag of sprake is van ondernemingsvermogen of beleggingsvermogen. Wat vervolgens kan leiden in een discussie met de Belastingdienst. Bij grotere vastgoedportefeuilles moet dan feitelijk en soms op individueel pandniveau beoordeeld worden of sprake is van ondernemen of beleggen. De uitkomst van deze beoordeling is van cruciaal belang voor de fiscale behandeling. Al deze zaken maken dat de houdbaarheid van deze regeling al langere tijd ter discussie staat.
Het Centraal Planbureau heeft de vrijstelling van de bedrijfsopvolging geëvalueerd en het rapport medio 2022 gepubliceerd. Lange tijd was het de verwachting dat de overheid de regeling zou afschaffen. Het ziet er echter naar uit dat dit niet het geval zal zijn. Wel zijn er in het rapport aanbevelingen gedaan om het sterk te versoberen. In belastingplan voor 2023 is één van deze aanbevelingen overgenomen als voorstel. Om discussies te verminderen over het onderscheid tussen ondernemingsvermogen en beleggingsvermogen, voor onder andere de BOR, is het voorstel om aan derden verhuurd vastgoed te kwalificeren als beleggingsvermogen, waardoor de faciliteit voor dit type vermogen niet langer gebruikt kan worden. Zoals het er nu naar uitziet zullen de benodigde wetsaanpassingen deel uitmaken van het Belastingplan 2024.
Wet betaalbare huur
De afgelopen jaren is het aantal betaalbare woningen voor middeninkomens sterk afgenomen. Dit is vooral waarneembaar in stedelijke gebieden waar vooral in het middensegment, steeds minder huurwoningen beschikbaar komen met als gevolg dat deze gebieden voor middeninkomens onbereikbaar dreigen te worden. Het kabinet wil het middenhuursegment dan ook weer betaalbaar en bereikbaar maken voor de middeninkomens. Wanneer de wet betaalbare huur in werking treedt zal het woningwaarderingsstel (WWS) gaan gelden voor alle huurwoningen tot en met 186 punten. De maximale huurprijs die daarbij hoort zal gaan fungeren als plafond voor de woningen in dit segment. Het voornemen is dat deze aanpassingen vanaf 1 januari 2024 ingaat.
Het nieuwe woningwaarderingsstelsel
Wanneer de wet betaalbare huur in werking treedt, voorzien in 2024, gaat het WWS gelden voor alle huurwoningen tot en met 186 punten. De daarbij behorende maximale huurprijs gaat dan als plafond gelden voor woningen in dit segment. Bereken de huur op basis van het nieuwe woningwaarderingsstelsel.
Maak een afspraak
De situatie van elke vastgoedbelegger staat op zichzelf en is daarmee uniek. Wat voor de ene belegger zeer goed kan werken, kan voor de ander juist rampzalig zijn. De kranten en het internet staan al maandenlang vol met onheilspellende verhalen en rekenvoorbeelden. Klopt jouw rekensom nog? Zorg dat je je goed laat voorlichten door experts met kennis van de markt en wet- en regelgeving. MKB Finanz is jouw financiële partner, ook voor al jouw vastgoed vraagstukken. Voor fiscale vraagstukken werken we nauw samen met zeer ervaren en kundige fiscalisten, zodat we gezamenlijk de juiste stappen kunnen zetten. Wil je graag advies over jouw situatie? We staan je graag te woord.
