Je hebt het perfecte nieuwbouw bedrijfspand gevonden. De financier lijkt positief en de ondernemer denkt dat de grootste hobbel is genomen. Toch kan één document het verschil maken tussen een succesvolle financiering en een forse tegenvaller: het taxatierapport. Bij MKB Finanz merken we regelmatig dat ondernemers veel aandacht besteden aan het vinden van de juiste financier, maar nauwelijks stilstaan bij de keuze van de taxateur. En dat is zonde. Een goed onderbouwde taxatie kan juist het verschil maken.
In deze blog:
- Een taxatie is meer dan een verplicht rapport
- Nieuwbouw van een bedrijfspand vraagt om een specialistische taxatie
- Niet iedere taxatie vertelt hetzelfde verhaal
- Waarom een paar procent verschil zoveel impact heeft
- Waarom de juiste taxateur het verschil maakt bij de financiering van een nieuwbouwbedrijfspand
- Daarom werken financier en taxateur hand in hand
- Veelgestelde vragen over de taxatie van een nieuwbouwbedrijfspand
- Hoe helpt MKB Finanz bij de financiering van een nieuwbouwbedrijfspand?
Een taxatie is meer dan een verplicht rapport
Vrijwel iedere bank verlangt bij de aankoop van een bedrijfspand een taxatierapport. Zo’n rapport bepaalt niet alleen de marktwaarde van het bedrijfspand, maar is vaak ook bepalend voor de maximale financiering, de vereiste eigen inbreng, de snelheid van de kredietbeoordeling en het vertrouwen van de financier in de transactie. Een taxatie is daarmee veel meer dan een administratieve formaliteit. Het vormt een essentieel onderdeel van het financieringsproces.
Voor ondernemers kan een goed onderbouwd taxatierapport het verschil maken tussen een financiering die snel wordt goedgekeurd of een traject dat vertraging oploopt. Een betrouwbare taxatie geeft inzicht in de werkelijke waarde van het bedrijfspand en voorkomt dat je te veel betaalt of juist financieringsruimte misloopt. Daarnaast biedt het zekerheid tijdens de onderhandelingen met de verkoper en helpt het om financiële risico’s vooraf in kaart te brengen.
Nieuwbouw van een bedrijfspand vraagt om een specialistische taxatie
Een nieuw bedrijfspand taxeren vraagt om een andere aanpak dan de waardering van bestaand vastgoed. Bij bestaande bedrijfspanden zijn doorgaans voldoende recente transacties beschikbaar om de marktwaarde goed te onderbouwen. Bij nieuwbouw is dat vaak anders. Het pand is nog niet eerder verkocht en vergelijkbare nieuwbouwtransacties zijn regelmatig beperkt beschikbaar.
Juist daarom is het belangrijk dat de taxateur beschikt over actuele marktkennis en ervaring met nieuwbouwprojecten. De waardebepaling moet worden gebaseerd op zorgvuldig geselecteerde referentieobjecten die vergelijkbaar zijn qua locatie, bestemming, oppervlakte, bouwkwaliteit, duurzaamheid, afwerkingsniveau en functionele indeling. Daarnaast worden de bouwkosten, de grondwaarde, de marktvraag en de courantheid van het object meegenomen in de beoordeling.
Voor banken en andere financiers is een goed onderbouwd taxatierapport essentieel. Zij willen zekerheid dat de marktwaarde realistisch is en aansluit bij de financieringsaanvraag. Een deskundige taxatie voorkomt discussies tijdens het kredietproces, verkleint de kans op vertraging en vergroot de kans op een succesvolle financiering.
Niet iedere taxatie vertelt hetzelfde verhaal
In de praktijk zien wij dat taxateurs niet allemaal dezelfde waarderingsmethodiek hanteren. Zo zijn er taxateurs die de marktwaarde vrij op naam (v.o.n.) vrijwel automatisch omrekenen naar een marktwaarde kosten koper door standaard 10,4% van de koopsom af te trekken. Andere taxateurs beoordelen de marktwaarde op basis van actuele en goed vergelijkbare referentieverkopen, waarbij zij rekening houden met de specifieke kenmerken, de locatie en de marktsituatie van het nieuwbouwproject. Dat verschil in aanpak kan leiden tot een aanzienlijk andere marktwaarde en daarmee direct van invloed zijn op de maximale financiering die een geldverstrekker bereid is te verstrekken.
Vraag de taxateur daarom niet alleen om de marktwaarde in de huidige staat, maar ook om de marktwaarde na afbouw of oplevering. Dit geeft niet alleen de financier een completer beeld van het onderpand, maar helpt jou als ondernemer ook bij het maken van de juiste investeringskeuzes.
Maak bovendien gebruik van de kennis van de taxateur. Een ervaren taxateur weet vaak welke afbouwkeuzes de courantheid en waarde van een bedrijfspand vergroten. Denk bijvoorbeeld aan de indeling van de bedrijfsruimte, de hoogte van de overheaddeur, de afwerkingskwaliteit, extra daglicht, een entresolvloer, laadvoorzieningen, duurzaamheid, energiebesparende installaties of voorzieningen die het pand aantrekkelijk maken voor een bredere doelgroep. Door hierover vooraf in gesprek te gaan, investeer je niet alleen in jouw bedrijfsvoering, maar vaak ook in de toekomstige waarde en verkoopbaarheid van het bedrijfspand.
Een goede taxateur is daarmee veel meer dan iemand die een waarde op papier zet. Hij of zij kan een waardevolle sparringpartner zijn bij de aankoop en afbouw van jouw nieuwbouwbedrijfspand én bijdragen aan een sterker financieringsdossier.
Waarom een paar procent verschil zoveel impact heeft
Stel, je koopt een nieuwbouwbedrijfspand voor € 350.000,- v.o.n.. Je wilt 90% financieren via de bank. De 21% btw schiet je tijdelijk zelf voor en ontvang je later weer terug via de btw-aangifte.
Situatie 1. De taxateur sluit aan bij de koopsom
- Koopprijs: € 350.000,- v.o.n.
- Getaxeerde marktwaarde: € 350.000,-
- Maximale financiering (90%): € 315.000,-
Situatie 2. De taxateur corrigeert standaard met 10,4%
- Koopprijs: € 350.000,- v.o.n.
- Getaxeerde marktwaarde na correctie: € 313.600,-
- Maximale financiering (90%): € 282.240,-
Verschil in financiering: € 32.760,-.
Dat is een aanzienlijk bedrag dat je ineens extra uit eigen middelen moet inbrengen, terwijl de koopprijs van het bedrijfspand ongewijzigd is. Juist daarom is een taxateur met ervaring in nieuwbouwbedrijfspanden van grote waarde. Een goed onderbouwd taxatierapport, gebaseerd op actuele en vergelijkbare referentieobjecten, kan een groot verschil maken voor de financierbaarheid van jouw aankoop.
Waarom de juiste taxateur het verschil maakt bij de financiering van een nieuwbouwbedrijfspand
Een taxatierapport is veel meer dan een verplichte stap voor de bank. Het vormt de basis waarop een financier bepaalt hoeveel er verantwoord kan worden geleend. Daarom is de kwaliteit van de taxatie minstens zo belangrijk als de kwaliteit van de financieringsaanvraag. Een deskundige taxateur beoordeelt onder meer:
- de actuele marktsituatie;
- recente en goed vergelijkbare transacties;
- de locatie en de economische ontwikkeling van de omgeving;
- de bereikbaarheid en infrastructuur;
- de courantheid van het object;
- de toekomstige verhuurbaarheid;
- de kwaliteit en duurzaamheid van de bouw;
- de bestemming en gebruiksmogelijkheden volgens het omgevingsplan;
- de vraag naar vergelijkbare bedrijfsruimten in de regio;
- eventuele uitbreidings- of ontwikkelmogelijkheden.
Lokale marktkennis maakt vaak het verschil
Bij de taxatie van een nieuwbouwbedrijfspand is lokale marktkennis van grote waarde. Een taxateur die actief is in de regio kent vaak de nieuwste transacties, de vraag vanuit ondernemers, de aantrekkelijkheid van een bedrijventerrein en de ontwikkelingen die nog niet in openbare databronnen zichtbaar zijn. Een landelijk opererende taxateur beschikt uiteraard over veel vakkennis, maar kent niet altijd de specifieke dynamiek van een lokale bedrijfsmarkt. Hierdoor kunnen referentieobjecten minder goed aansluiten of wordt een standaardwaarderingsmethodiek toegepast die onvoldoende recht doet aan de werkelijke marktwaarde van een nieuwbouwproject. Juist bij bedrijfsunits en nieuwbouwontwikkelingen kunnen kleine verschillen in de onderbouwing leiden tot tienduizenden euro’s verschil in de uiteindelijke taxatiewaarde.
Een goed onderbouwde taxatie vergroot de financieringskansen
Banken en andere financiers kijken niet alleen naar de eindwaarde in het taxatierapport. Minstens zo belangrijk is de kwaliteit van de onderbouwing. Een taxatierapport met actuele referentieverkopen, een duidelijke motivatie en kennis van de lokale markt geeft financiers meer vertrouwen in de vastgestelde marktwaarde. Bij MKB Finanz beoordelen wij daarom niet alleen de financieringsaanvraag, maar denken wij ook mee over de taxatie. Een ervaren taxateur met kennis van de lokale bedrijfsmarkt kan bij de aankoop van een nieuwbouw bedrijfspand een belangrijke bijdrage leveren aan een succesvolle bedrijfsfinanciering.
Daarom werken financier en taxateur hand in hand
Bij de aankoop van een nieuwbouwbedrijfspand draait een succesvolle financiering om meer dan alleen goede jaarcijfers of voldoende eigen vermogen. Twee specialisten spelen een cruciale rol: de financier én de taxateur. De financier beoordeelt of jouw onderneming de lening verantwoord kan dragen. Daarbij wordt gekeken naar onder andere de winstgevendheid, cashflow, toekomstplannen en terugbetaalcapaciteit. De taxateur beoordeelt vervolgens of het bedrijfspand voldoende waarde vertegenwoordigt als onderpand. Niet alleen de marktwaarde van vandaag telt, maar ook de verkoopbaarheid, verhuurbaarheid en aantrekkelijkheid van het object op de langere termijn. Pas wanneer deze twee beoordelingen goed op elkaar aansluiten, ontstaat een sterk financieringsdossier. Is de onderneming financieel gezond, maar valt de taxatiewaarde lager uit dan verwacht? Dan kan de maximale financiering alsnog lager zijn en moet je mogelijk onverwacht extra eigen middelen inbrengen. Juist daarom is de keuze voor een ervaren taxateur minstens zo belangrijk als de keuze voor de juiste financier.
Bij MKB Finanz stemmen wij beide trajecten zoveel mogelijk op elkaar af. Wij weten welke informatie financiers belangrijk vinden en adviseren ondernemers daarom al vóór de taxatie over de juiste aanpak. Dat voorkomt verrassingen tijdens het financieringsproces en vergroot de kans op een succesvolle financiering. Een goede voorbereiding kan uiteindelijk het verschil betekenen tussen wel of geen financiering, tienduizenden euro’s extra eigen inbreng, weken vertraging of een snelle goedkeuring of zelfs het wel of niet kunnen aankopen van jouw ideale bedrijfspand.
Een ervaren intermediair kijkt daarom verder dan alleen de rente. Zij zorgen ervoor dat alle onderdelen van het financieringsproces, van taxatie tot kredietaanvraag, naadloos op elkaar aansluiten. Dat levert ondernemers rust, snelheid én vaak een beter financieel resultaat op.
Veelgestelde vragen over de taxatie van een nieuwbouwbedrijfspand
Waarom is een taxatie verplicht bij de financiering van een bedrijfspand?
Vrijwel iedere bank of financier verlangt een onafhankelijk taxatierapport. Hiermee wordt vastgesteld wat de actuele marktwaarde van het bedrijfspand is en of het pand voldoende zekerheid biedt voor de financiering. Bij nieuwbouw bedrijfspanden werkt een taxatie anders dan bij bestaande bouw. Omdat het pand vaak nog niet is opgeleverd, baseert de taxateur de waardering onder meer op het bestek, de bouwtekeningen, de technische omschrijving, de koop-/aannemingsovereenkomst, de oppervlakte (m² BVO of VVO), de gehanteerde vierkante-meterprijzen van vergelijkbare nieuwbouwobjecten en recente referentietransacties in de regio. Daarnaast beoordeelt de taxateur de locatie, de kwaliteit van het project, de courantheid en de toekomstige verhuur- en verkoopbaarheid. Juist daarom is ervaring met nieuwbouw bedrijfspanden belangrijk. Een taxateur die de lokale markt kent en beschikt over actuele referentieobjecten kan de marktwaarde beter onderbouwen, waardoor financiers een completer en betrouwbaarder beeld krijgen van het onderpand.
Kan de taxatiewaarde afwijken van de koopprijs van een nieuwbouwbedrijfspand?
Ja. Hoewel de koopprijs tot stand komt tussen koper en verkoper, bepaalt de taxateur zelfstandig de marktwaarde. Bij nieuwbouwbedrijfspanden kan de taxatiewaarde daarom zowel lager als hoger uitvallen dan de overeengekomen koopprijs.In de praktijk zien wij dat sommige taxateurs de koopprijs vrij op naam (v.o.n.) vrijwel standaard corrigeren naar een marktwaarde kosten koper door 10,4% van de koopsom af te trekken. Andere taxateurs beoordelen de marktwaarde op basis van actuele referentieverkopen, de kwaliteit van het project, de locatie en de specifieke kenmerken van het bedrijfspand. Dat kan leiden tot een andere waardering.
Andersom komt het ook voor dat de getaxeerde marktwaarde hoger is dan de koopprijs. Bijvoorbeeld wanneer een projectontwikkelaar bewust kiest voor een scherpe introductieprijs om de eerste fase van een nieuwbouwproject snel te verkopen of om voldoende voorverkoop te realiseren. In zo’n situatie kan uit recente referenties blijken dat de marktwaarde inmiddels hoger ligt dan de oorspronkelijke koopprijs. Voor financiers is daarom niet alleen de uitkomst van de taxatie belangrijk, maar vooral ook de onderbouwing. Een taxatierapport dat is gebaseerd op actuele referentieobjecten, lokale marktkennis en een zorgvuldige analyse geeft een financier meer vertrouwen dan een rapport waarin voornamelijk met standaardcorrecties wordt gewerkt.
Heeft een lagere taxatiewaarde invloed op mijn financiering?
Ja. Vrijwel alle bancaire financiers hanteren een maximale schuld-marktwaardeverhouding (Loan-to-Value of LTV). Dat betekent dat zij het maximale leenbedrag baseren op een percentage van de getaxeerde marktwaarde van het bedrijfspand. Valt de taxatiewaarde lager uit dan verwacht, dan daalt automatisch ook het maximale financieringsbedrag. Het verschil zul je als ondernemer meestal met extra eigen middelen moeten financieren. Een zorgvuldig en goed onderbouwd taxatierapport is daarom van grote invloed op de financierbaarheid van een nieuwbouwbedrijfspand.
Maakt de keuze van de taxateur echt verschil?
Ja. Ervaren taxateurs met kennis van de lokale vastgoedmarkt beschikken vaak over actuele referentieverkopen en kennen de ontwikkelingen op het bedrijventerrein. Daardoor kunnen zij de marktwaarde beter onderbouwen. Dat betekent niet automatisch een hogere taxatie, maar wel een waardering die beter aansluit bij de actuele markt.
Waarom is lokale marktkennis belangrijk?
Een lokale taxateur kent vaak recente transacties die nog niet breed beschikbaar zijn, weet welke ontwikkelingen er spelen op bedrijventerreinen en kan referentieobjecten beter vergelijken. Dat leidt meestal tot een beter onderbouwd taxatierapport.
Kan ik 100% van een nieuwbouwbedrijfspand financieren?
Dat hangt af van de financier, de financiële positie van de onderneming, de kwaliteit van het financieringsdossier en de getaxeerde marktwaarde van het bedrijfspand. In de praktijk financieren bancaire geldverstrekkers meestal 80% tot 90% van de marktwaarde. Daarnaast moet de 21% btw bij nieuwbouw doorgaans tijdelijk uit eigen middelen worden voorgeschoten. Nadat de btw via de Belastingdienst is teruggevraagd, wordt dit bedrag weer aan de onderneming terugbetaald. Een beperkt aantal financiers is bereid deze btw tijdelijk mee te financieren, meestal voor een periode van maximaal 6 maanden.
Een 100% financiering behoort in uitzonderlijke situaties wel tot de mogelijkheden. Bijvoorbeeld wanneer uit de financiële analyse blijkt dat het voor de onderneming strategisch belangrijk is om voldoende werkkapitaal beschikbaar te houden voor verdere groei, of wanneer de ondernemer recent al substantiële investeringen uit eigen middelen heeft gedaan. Ook een sterke vermogenspositie, uitstekende resultaten en een overtuigende toekomstprognose kunnen bijdragen aan een hogere financiering. Een goede financier kijkt daarom verder dan alleen de standaardnormen. Door de juiste financier te kiezen en het dossier zorgvuldig op te bouwen, blijkt er in de praktijk vaak meer mogelijk dan ondernemers vooraf verwachten.
Kan MKB Finanz helpen bij de keuze van een taxateur?
Ja. Wij begeleiden ondernemers dagelijks bij de financiering van nieuwbouwbedrijfspanden en beschikken over een netwerk van ervaren taxateurs met kennis van de regionale bedrijfsvastgoedmarkt. Zo zorgen we ervoor dat zowel de financieringsaanvraag als het taxatierapport optimaal op elkaar aansluiten.
Hoe helpt MKB Finanz bij de financiering van een nieuwbouwbedrijfspand?
Een succesvolle financiering van een nieuwbouwbedrijfspand begint lang voordat de bank een definitief kredietvoorstel afgeeft. Juist in de voorbereiding worden de grootste verschillen gemaakt. Bij MKB Finanz begeleiden wij het volledige traject: van de eerste haalbaarheidsanalyse tot de definitieve financiering. Daarbij kijken we niet alleen naar de laagste rente, maar vooral naar de maximaal haalbare financiering en de kans op een goedkeuring. Wij helpen ondernemers onder andere met:
- het bepalen van de meest kansrijke financieringsstrategie;
- het selecteren van een financier die past bij jouw onderneming en investeringsplannen;
- het opbouwen van een compleet en overtuigend financieringsdossier;
- het beoordelen van de taxatieaanpak en het inschakelen van een taxateur met ervaring in nieuwbouw bedrijfspanden;
- het afstemmen van de financieringsaanvraag, taxatie en prognoses, zodat deze elkaar optimaal versterken;
- het vergelijken van de beste bancaire en vastgoedfinanciers.
Voorkom dat een taxatie onnodig ten koste gaat van jouw financiering. Overweeg je een nieuwbouw bedrijfspand te kopen? Laat vooraf beoordelen welke financieringsmogelijkheden er zijn, welke taxatieaanpak het beste past en hoe je de kans op een maximale financiering vergroot.
